Der Shanghaier-Immobilienmarkt ist mit einer Kreditkrise konfrontiert

 

Von Li Rongxia & Lan Xizhen

Skandale sind niemals gut fürs Geschäft, und in der Immobilienbranche können sie von besonders großem Schaden sein. Während einige Shanghais reichste Großindustrielle und deren Immobiliengeschäfte sich in einem Ermittlungsverfahren befinden, ist es auch an der Zeit, dass einige Funktionäre aktiv werden, um die Prosperität des Marktes aufrechtzuerhalten.

In der Tat legen Bankenchefs nicht nur in Shanghai, sondern auch in vielen anderen Städten auf dem chinesischen Festland Immobilienkrediten, einschließlich derer für private Eigenheimbesitzer, mehr Beschränkungen auf.

Ihr Vorgehen steht im Einklang mit den jüngsten Empfehlungen der Chinesischen Volksbank (PBOC), Chinas Zentralbank, dass alle Kommerzbanken die Kreditvergabe für die Immobilienbranche beschränken sollten, während das Kreditmanagement gestärkt und die Anzahlungsvoraussetzungen für Käufer einer Zweitwohnung und von Luxusapartments/-häusern heraufgesetzt werden.

Marktforscher und Bauträgerunternehmen sagen jedoch, dass, während eine größere Transparenz des Regierungsmanagements von Grundstücktransfergeschäften begrüßt würde, es gleichermaßen wichtig sei, den Schwung der Grundstücks- und Bauträgerbranche beizubehalten und die umfassende Marktstimmung nicht in ein Tief fallen zu lassen.

Am 4. Juni hielten Spitzenfunktionäre von einem Dutzend Banken in Shanghai ein gemeinsames Notfalltreffen ab, um Gegenmaßnahmen für potentielle Finanzprobleme, die dem Zusammenbruch von einigen wenigen großen lokalen Immobilienunternehmen folgen könnten, zu diskutieren.

Am folgenden Tag entschied die Shanghai-Filiale der Chinesischen Aufbaubank (CCB), den Zinssatz für Kredite für kommerzielle Wohnprojekte, darunter Villen, Luxus-Wohnbauten, Hotels und Bürogebäude, raufzusetzen, um zu versuchen, ihre Gesamtkreditvergabe an die Immobilienbranche zu reduzieren. Die CCB verbot ebenfalls Kredite für Projekte wie Urlaubsanlagen und Themenparks.

Andere Banken in Shanghai folgten diesem Beispiel und strafften ihre Kreditpolitik gegenüber dem Immobiliensektor.

Xia Zonghan, Forschungsrat der Chinesischen Akademie für Städteplanung und -Design unter dem Aufbauministerium, sagte, die von den Banken ergriffenen Gegenmaßnahmen würden wahrscheinlich Shanghais gesamten Wohnungsmarkt beeinflussen, insbesondere luxuriöse Wohnprojekte, die größtenteils von Bankkrediten abhängig seien.

Die jüngste Straffung der Immobilienkreditpolitik vonseiten der Banken könnte einen Kapitalmangel verursachen und dazu führen, dass viele Shanghaier Bauträger ihre Projekte aufgeben, so Xia.

Shanghais Bauunternehmer bringen ihr Kapital hauptsächlich durch Bankkredite, Vorverkauffonds und Selbstfinanzierung auf. Im dritten Quartal von 2002 machten die Bankkredite und Vorverkauffonds 69,7% des Gesamtinvestments im Immobilienmarkt aus, während nur 30,3% Selbstfinanzierung war.

Gu Jianfa, Forschungsrat des Immobilienforschungszentrums der Shanghaier Akademie der Sozialwissenschaften, gab zu, dass die Streichung von Krediten dazu beitragen würde, die Struktur des Immobilienmarktes, der zunehmend aus dem Gleichgewicht geraten sei, zu adjustieren.

Es gibt eine steigende Anzahl von großflächigen und teuren Wohnbauvorhaben in Shanghai, hingegen vergleichsweise wenig Apartments mittlerer und niedriger Preisklasse. Im Jahr 2002 belief sich die Fläche der fertiggestellten Wohngebäude in der Stadt auf insgesamt 19,84 Mio. qm, darunter waren weniger als 20% Apartments, die pro Einheit weniger als 100 qm abdeckten; mehr als 50% waren Wohnungen mit einer jeweiligen Fläche von 100-150 qm; und mehr als 20% waren Villen (die eine Gesamtfläche von 4,2 Mio. qm hatten).

Der Gesamtwert Shanghais Wohnbauunternehmungen steigt im Zuge des Wachstums der Quadratmeteranzahl pro Wohneinheit. Im Jahr 2002 hatten etwa 100 000 Haushalte den städtischen Wohnbauprojekten entsprechend umgesiedelt zu werden.

Die meisten beabsichtigten eine Wohnung mit einer Quadratmeteranzahl von weniger als 100 qm zu erwerben, was die Gesamtfläche derartiger Wohnungen auf 8 Mio. qm anwachsen ließ. Die Stadt hatte jedoch nicht so viele Wohnung der mittleren und niedrigen Preisklasse, was zu einem Markt, der aus dem Gleichgewicht geriet, führte.

Gu sagte, die Kreditkrise der Bauträger habe sicher Auswirkungen auf deren bekannte und teure Projekte, so dass einige von ihnen lernen würden, ihren Schwerpunkt auf kostengünstigere Wohnprojekte zu verlagern.

Gu sagte zu Beijing Rundschau, er habe gehört, dass eine Anzahl von anderen Behörden der Zentralregierung gegen mindestens 20 Shanghaier Immobiliengesellschaften wegen Missführung ermittelten.

Die Immobilienpreise in Shanghai sind seit 2002 in die Höhe geschossen, nachdem sie zuvor seit Jahren auf einem landesweit niedrigen Level verblieben waren. Der Durchschnittspreis von 2980 Yuan pro Quadratmeter im Jahr 2001 schnellte auf 3800 Yuan im Jahr 2002 hoch. Insider sagten, dass illegale Transaktionen in Grundstücknutzungsgeschäften zu diesem Anstieg geführt hätten.

Seit dem 1. Juli 2002 gilt in Shanghai, dass alle gewerbliche Grundstücksnutzungen durch Mittel des offenen Angebots verkauft werden müssen. Statistiken der Shanghaier Verwaltung für Wohnungs- und Grundstückressourcen zeigen, dass Ende März 2003 nur 57 von insgesamt 479 Projekten ihre Grundstücknutzrechte durch angemessene öffentliche Ausschreibung emittiert hatten.

Was die nahe Zukunft der Shanghaier Immobilienpreise anbelangt, so sagte Professor Xia Jianzhong von der Soziologie-Abteilung der Chinesischen Volksuniversität: „Falls die jüngsten Skandale die Stadtregierung dazu drängen können, eine gründliche Untersuchung der Grundstückstransaktionen der Stadt durchzuführen, sollte der allgemeine Grundstückspreis in gewissem Ausmaß eine Abnahme verzeichnen, was sich auch bei den Wohnungspreisen niederschlagen sollte.“

Xia äußerte jedoch auch, dass die Anzahl der Immobiliengeschäftsleute, die in finanzielle Fehltritte involviert ist, eigentlich relativ klein sei und der Verlust ihres Investments, abgesehen von einigen wenigen Einzelfällen, keinen riesigen Einfluss auf den Markt haben würde.

„Die Ermittlungen würden keinen großen negativen Einfluss auslösen“, sagte er. „Die Branche wird weiter wachsen und langfristig prosperieren.“

Im Jahr 2002 wurden insgesamt 72,02 Mrd. Yuan in Shanghais Immobiliensektor investiert, eine Zunahme von 14% gegenüber 2001. Ende Mai dieses Jahres hatte das Investment in die Branche 33,24 Mrd. Yuan erreicht, ein Plus von 18,5% gegenüber der gleichen Periode letzten Jahres.

Immobilieninvestoren sind in im Großen und Ganzen staatseigene und private Unternehmen sowie ausländische Firmen, darunter nehmen die privaten und ausländischen Investoren 40% des Gesamtinvestments ein.

Unterdessen hat die jüngste Immobilienkreditpolitik der PBOC offene Kritik ausgelöst. Da die Politik für alle Städte gilt, kommen die lautesten Kritikäußerungen nicht unbedingt aus Shanghai.

In Beijing ist einer der Kritiker Ren Zhiqiang, Vorsitzender der Beijing Huayuan Property Co. Ltd. Ren sagte, die Politik würde die meisten der Finanzierungsquellen der Immobilienbranche versiegen lassen.

Immobilienträger würden bereits von beschränkten Finanzierungsquellen verfolgt werden, sagte er. Ohne Zugang zu einer Varietät von Finanzierungsinstrumenten würden Chinas Immobiliengesellschaften eine noch härtere Zeit haben, falls die PBOC die Kreditversorgung der Banken straffen würde.

„Die neue Politik würde mehr als die Hälfte der Immobiliengesellschaften aus dem Business vertreiben und die Branche zwingen, 70% ihrer Projekte aufzugeben“, wurde Ren von der Zentralen Chinesischen Fernsehstation CCTV zitiert.

Die neuen Regeln der PBOC fordern die Kommerzbanken auf, Immobilienträgern nur unter der Kategorie „Immobilienentwicklungskredit“ Kredite zu gewähren. Andere Typen von Krediten wie solche zur Steigerung des Arbeitskapitals von Firmen sind verboten.

Darüber hinaus dürfen die Kredite, um Spekulationen zu unterbinden, nur lokal genutzt werden, was bedeutet, dass Bauträger nicht mehr Gelder von Lokalbanken leihen können, die sie für Projekte in anderen Regionen gebrauchen wollen, und noch weniger für Fusionen und Akquisition im Ausland (wie für den Erwerb einer börsennotierten Firma in Hong Kong).

Bauträger sollten mindestens 30% des Investmentbudgets selber finanzieren, bevor sie einen Kredit beantragen, so die Vorschrift der PBOC.

Einzelwohnungskäufer sind ebenfalls von den neuen Regeln betroffen. Kommerzbanken werden ermutigt, einkommensschwachen Haushalten Kredite zu gewähren. Die Banken sollen jedoch die Anzahlungsbeträge für Haushalte, die eine Zweit- oder Drittwohnung oder ein Luxusapartment kaufen, anheben.