Diese Branche ist ernst zu nehmen
 

Die boomende Immobilienbranche wird das Rückgrat der Volkswirtschaft.

Von Lan Xinzhen

Macht man einen Spaziergang durch irgendeine der großen chinesischen Städte und schaut in alle Richtungen zum Horizont, so ist es sicher, dass man Dutzende von geschäftigen Bauplätzen, hochaufragende Kräne, Bauarbeiter mit gelben Helmen und Bulldozer, welche ein weiteres abgerissenes Haus beseitigen, sieht. Die glänzenden, neuen, hochaufragenden Gebäude, die sich am Horizont abzeichnen, und die sich ausbreitenden Wohngebiete spiegeln die energische Entwicklung Chinas Wirtschaft wider.

Wohnungsreform

Die Immobilienwirtschaft ist seit Anfang der 1990er auf einer vielversprechenden Bahn gewesen. Gu Yunchang, Vizepräsident des Chinesischen Immobilienverbands, ist davon überzeugt, dass die Immobilienentwicklung des Landes in den letzten 10 Jahren in Sachen Umfang und Musterveränderung jedes andere Land weltweit übertroffen hat.

Einige Leute sind der Ansicht, dass der riesige Markt, der durch die große Bevölkerung des Landes mitgebracht wird, der Hauptgrund für die rapide Entwicklung der Immobilienbranche ist. Gu stimmt dieser Ansicht jedoch nicht zu.

„Der riesige Markt ist ein Faktor, aber die rapide Entwicklung des Immobiliensektors profitiert vor allem von der Wohnungsreform“, sagte er.

Im Rahmen der Planwirtschaft bezahlten die Stadtbewohner nicht für ihre Wohnungen, da es auf der einen Seite kaum kommerzielle Wohnungen für den Verkauf gab und auf der anderen Seite Einzelpersonen sich keine Wohnungen leisten konnten, da ihr Gehalt keinen Betrag für einen Wohnungskauf enthielt. Stattdessen wiesen die Einheiten, für die sie arbeiteten, ihnen Wohnungen im Rahmen von Sozialleistungen zu. Aber bevor einem eine Wohnung gegeben wurde, war es notwendig, eine Liste von Kriterien zu erfüllen, welche das Alter und das Dienstalter umfassten. Diejenigen, welche diese Kriterien nicht erfüllten, hatten mit ihren Eltern zu leben. Es war allgemein üblich, sieben oder acht Familienmitglieder, welche drei Generationen umspannten, anzutreffen, die alle in einer kleinen Wohnung mit weniger als 20 Quadratmetern lebten.

Das Jahr 1992 sah ein starkes Anwachsen der Immobilienentwicklung in China. Den Leuten war es gestattet, ihre eigenen Wohnungen von Immobilienbauträgern zu kaufen, und das Immobilienkonzept begann sich in der chinesischen Psyche zu verankern.

Von 1998 an, als die Wohnungsreform offiziell gestartet wurde, stellten die staatseigenen Einheiten alle die freie Wohnungszuteilung ein und ersetzten sie mit einem bar ausgezahlten Zuschuss für den Wohnungskauf von ihren Arbeitnehmern. Diese Praxis beendete den Prozess, das richtige Alter und Dienstalter haben zu müssen, und gab jedem Bürger mit genug Geld die Gelegenheit, eine Wohnung zu besitzen.

Die Wohnungsreform bedeutete das Bedürfnis nach Wohnungen, was ein neuer Verbraucherwachstumszweig wurde. Einzelpersonen wurden die Hauptkäufer von Wohneigentum, und damit verbesserten sich die Wohnbedingungen gravierend.

Miao Leru, Direktor der Städtischen Beijinger Verwaltung für Land, Ressourcen und Wohnen, zufolge belief sich die Wohnquadratmeterfläche in Beijing 1949 auf 13,54 Mio. qm bzw. 4,75 qm pro Person. Diese Zahl war bis 1990 nur auf 7,72 qm angestiegen. Ende 2003 war die Baufläche von Wohngebäuden in realen Zahlen 240 Mio. qm in der Stadt. Die jährlichen Wohnbautätigkeiten sind von 3 Mio. qm in den frühen 1990ern auf gegenwärtig 20 Mio. qm angestiegen. Die Wohnquadratmeterfläche pro Person für Stadtbewohner in Beijing hat 18,7 qm erreicht.

Heute wollen die Leute nicht nur größere Wohnungen, sondern legen auch mehr Wert auf Komfort und Bequemlichkeit. Einrichtungen wie Supermärkte, Banken, Schulen und Krankenhäuser sind alle Faktoren geworden, die berücksichtigt werden, wenn entschieden wird, Wohneigentum zu erstehen. Seit der SARS-Epidemie im Jahr 2003 sind eine niedrige Einwohnerdichte und umweltfreundliche Häuser die erste Wahl der Bürger geworden.

Säulenindustrie

Dem Statistischen Kommuniqué über die volkswirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung, herausgegeben vom Staatlichen Statistikamt, zufolge war der Mehrwert der Bauunternehmen 2003 816,6 Mrd. Yuan (98,62 Mrd. US$), was fast 7% des BIP für das sechste folgende Jahr ausmachte.

Recherchen vom Forschungsbüro der Chinesischen Volksbank haben festgestellt, dass das gegenwärtige Wachstum im Investment in die Immobilienentwicklung schneller als das in Anlagevermögen ist. Für die letzten sechs Jahre hat das Investment in die Immobilienentwicklung 20% des gesamten Investments in Anlagevermögen von allen Sektoren der Gesellschaft ausgemacht, wobei der Anstieg des Erstgenannten dem Wachstum des Letztgenannten Impulse gegeben hat.

Im Jahr 2003 übertraf das Investment in die Immobilienentwicklung 1,01 Billionen Yuan (122,1 Mrd. US$), wobei es um 29,7% gegenüber dem vorhergehenden Jahr anstieg. Im Vergleich dazu war die Wachstumsrate für das Anlageinvestment 26%.

„Diese Statistiken zeigen, dass die Immobilienbranche bereits eine Säulenindustrie für die Volkswirtschaft geworden ist“, sagte Gu Yunchang.

Der Immobilienboom hat auch die Entwicklung von anderen zusammenhängenden Branchen gefördert. Im Jahr 2003 war der Output von Stahlprodukten 241 Mio. Tonnen, ein Plus von 25,3% gegenüber dem vorhergehenden Jahr, während der Output von Zement 82 Mio. Tonnen erreichte, ein Plus von 18,9%.

Was wichtiger ist, sind die Arbeitsgelegenheiten für die überschüssigen ländlichen Arbeitskräfte, welche von der Immobilienentwicklung zur Verfügung gestellt werden. Im Jahr 2003 kamen über 90 Mio. Bauern in die städtischen Gebiete, um zu arbeiten, darunter waren 44,7% von ihnen im Bausektor tätig.

Da der Immobiliensektor eine immer wichtigere Rolle in der Volkswirtschaft spielt, zeigt die chinesische Regierung äußerste Vorsicht und größtes Interesse an seiner Entwicklung. Ende 2003 richteten acht Ministerien, darunter der Aufbauministerium und das Ministerium für Land und Ressourcen, gemeinsam ein Frühwarnsystem für die Immobilienbranche ein. Und dieses Jahr hat der Staatsrat, Chinas Zentralregierung, bereits zwei Sondertreffen auf hoher Ebene über die Immobilienentwicklung abgehalten, ein Phänomen, was in der Vergangenheit niemals passiert war.

„Jetzt haben sich die Lebensbedingungen der Bewohner gravierend verbessert. Die Zeiten, wo Wohneigentum rar war, sind vorbei“, bemerkte Gu Yunchang. „Die Regierung schenkt jetzt der ausgeglichenen und stabilen Entwicklung der Immobilienindustrie besondere Aufmerksamkeit, da die Volkswirtschaft in großem Ausmaß beeinträchtigt sein wird, wenn ernste Probleme im Immobiliensektor auftauchen würden“, sagte Gu, hinzusetzend, dass dies der Grund sei, warum die Zentralregierung so großes Interesses zeige.

Voraus sein

Im erste Quartal von 2004 erreichte das Investment in die Bauindustrie 4,3 Mrd. Yuan (519,3 Mio. US$), ein Plus von 93,4% gegenüber dem vorhergehenden Jahr. Yang Shen, Präsident des Chinesischen Immobilienverbandes, ist davon überzeugt, dass die rapide Entwicklung des Immobiliensektors keine Zeichen der Verlangsamung zeigt. „Es gibt mindestens noch 20 Jahre der rapiden Entwicklung für den Sektor“, sagte Yang.

Seiner Meinung nach sorgen der beschleunigte Urbanisierungsprozess und das jährliche natürliche Bevölkerungswachstum von etwa 10 Mio. zusammen dafür, die stetig zunehmende Nachfrage nach Wohnungen zu gewährleisten. Unterdessen müssen alte Häuser in den Städten durch neue ersetzt werden. Yang sagte, dass die meisten der Häuser in China eine Lebenserwartung von nur 70 Jahren haben. Dies bedeutet, dass Häuser, die in den 1950ern gebaut wurden, nach 2025 nacheinander ersetzt werden.

Was den Beitrag der Immobilienbranche zum BIP anbelangt, so liegt er in China bei etwa 7%, während er in den USA bei etwa 17% liegt. Es wird mehr als 10 Jahre in China dauern, den Level der USA zu erreichen. Daher gibt es für Chinas Immobilienmarkt noch reichlich Raum für die Entwicklung.